昆明9月房价出炉

　　昆明9月房价出炉

　　9月份，主城商品住宅成交均价为13940元/平方米，与8月份的14028元/平方米相比，每平方米降了88元，环比下降0.63%，同比下降9.13%。另外，商品住宅呈供大于求趋势，存量大幅上升，但成交量价齐跌，去化周期再次延长，自今年4月份以来，商品住宅去化周期已经连续6个月延长，去化压力增大。

　　土地市场持续冷淡

　　月报显示，为迎接“金九银十”传统销售旺季，9月昆明主城商品住宅供应上涨，但成交量价持续下跌。供应95.71万平方米，环比上升164.83%，同比则下降33.85%，住宅市场供应大幅上升;成交40.59万平方米，环比下降13.66%，同比下降58.58%，市场热度下降。成交均价为13940元/平方米，环比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量刚需项目低价备案以及特价房源成交影响，价格走低。

　　具体来看，高层住宅市场供涨量跌，春城映象成交面积位居第一，但均价持续低迷;洋房市场供应小幅下降，成交小幅上升，均价受西南海大量洋房低价备案影响，均价持续保持低位;别墅市场大量供应，成交小幅上升，主力成交项目为经投湖山望和美的顺城府，均价保持稳定状态。

　　销售金额方面，龙湖·山海原著以3.069亿元取得住宅销售金额排行第一，万科500里以2.67亿元排第二，华润悦府以2.351亿元排第三。进入前五的还有春城映象和俊发城。

　　值得注意的是影响未来楼市的三组数据：土地市场供应、存量和去化周期。

　　9月，昆明主城土地市场供应端持续冷淡，仅5宗住商办用地拍卖，2宗商住办用地成交。其中，盘龙区东市板块为中交碧桂园映象美庐零星整合用地;五华区1宗商业用地，由昆明都林市场管理有限公司拿下。

　　9月有8宗土地流拍，其中空港片区5宗地已是第三次流拍。在土地供应放缓的情况下，土地市场依旧冷淡，房企拿地信心不足。

　　根据克而瑞数据统计，2021年1—9月，昆明主城区共44宗住商办土地成交，建筑面积共约157万平方米，总体成交宗数和建筑面积还不到去年12月份一个月的量。今年土地市场的冷淡程度可见一斑。

　　主城商品住宅存量创一年来新高

　　目前，昆明主城商品住宅的存量达到881万平方米，就去年9月到今年9月的数据来看，存量创下一年来的新高。9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延长至约12.99个月，去化周期依旧保持高位。这是自今年4月以来，连续6个月去化周期延长。各房企随之开启了特价房源、工抵房、员工福利房等促销方式，但效果并不明显，去化压力较大。

　　通常，当市场供应量降低，供求关系可能会发生改变，出现供小于求的情况。但从克而瑞数据看，至少目前事实并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持续上升，市场依旧供大于求，开发商主力将以去库存为主。

　　市场具有周期波动性，以今年国庆假期为例，多渠道反映昆明楼市在此期间出现了阶段性回暖。有房产中介店铺在国庆期间实现多个项目货包清零，门店成交量环比提升50%—60%。有家代理了昆明100多个项目的公司实现了“7天时间赶超之前一个月的业绩”。昆明中原市场研究中心经理李艳华表示，今年国庆黄金周与国庆前一周的数据相比，黄金周期间成交套数翻倍，客户来访量上升了43%。

　　分析

　　未来房价大概率将维持平稳态势

　　诸葛找房数据研究中心分析认为，整体来看，目前昆明市场仍然存在一定的供求失衡现象。受前段时间部分开发商资金出现问题，以及市场调控政策不断收紧等情况的影响，购房者的观望心理有所加重。但随着房企问题被逐渐解决，楼市维稳政策不断深化，房价逐步趋于理性。同时，四季度由于国庆假期，开发商的推盘及优惠力度加大，楼市成交或将出现阶段性回暖，去库存进程或将有所推进。

　　从政策端来看，今年9月24日，中国人民银行货币政策委员会召开三季度例会，会上特别提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。中国人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上也指出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。另外，9月中旬，云南省住房和城乡建设厅发布《关于公开征求云南省“十四五”住房和房地产业发展规划意见的结果》，其中提出了“房价不能暴涨暴跌”等意见。

　　业内人士分析，国家最近在很多会议上都提到了房地产，因为房地产跟整个国民经济息息相关，国家在进一步强调“稳”。大环境叠加市场自身调节机制的作用，成交规模将随着市场及结构性等因素合理变动，未来，房价大概率将维持平稳态势。